La puesta en marcha de Médano by Viñoly marcó un hito para la arquitectura regional y para el legado de Rafael Viñoly. El lunes 24 de noviembre, autoridades nacionales y departamentales recorrieron el predio donde avanza la construcción del desarrollo residencial que aspira a convertirse en un referente latinoamericano en sostenibilidad.

El acto contó con la presencia del presidente de la República, Yamandú Orsi; el secretario general de la Intendencia de Canelones, Pedro Irigoin; el director Nacional de Industria, Adrián Míguez; y el subsecretario del Ministerio de Economía y Finanzas, Martín Valcorba. También asistieron compradores del proyecto y representantes de las empresas involucradas, quienes conocieron de primera mano el estado de avance en el predio.

El proyecto se levanta sobre el último terreno costero disponible entre Montevideo y Ciudad de la Costa, un espacio único por su bajada directa al mar y por la ausencia de calles que separan las futuras viviendas de la playa.

El encuentro estuvo encabezado por Román Viñoly, CEO de Integrated Developments y socio de Rafael Viñoly Architects, guiaron a los invitados en un recorrido por el terreno paraexplicar las etapas de desarrollo y los ejes arquitectónicos del que fue el último proyecto concebido por el arquitecto antes de su fallecimiento. Su visión —una arquitectura integrada al entorno y comprometida con la responsabilidad social y ambiental— atraviesa cada decisión de la obra.

Médano es resultado del trabajo conjunto entre Integrated Developments y el equipo regional del estudio Viñoly, instalado en el Edificio Plaza Alemania. Desde allí, bajo la dirección de Román Viñoly y Sebastián Goldberg, un grupo multidisciplinario impulsó un enfoque funcional, sensible al paisaje y orientado a proyectar talento uruguayo hacia el exterior.

Para conocer más detalles sobre el proyecto, Metropolitano dialogó con Sebastián Goldberg para, quien profundizó en los desafíos, la filosofía y las proyecciones de un desarrollo que busca redefinir la relación entre arquitectura, comunidad y territorio.

¿De qué manera llegó este proyecto a la mesa del estudio y cómo fue el proceso de adquisición de un predio tan singular como este, ubicado junto al Pinar?

Comenzamos a trabajar en Uruguay en 2014, en desarrollos propios. El edificio Plaza Alemania fue el primer desarrollo, donde no solo nos involucramos en la arquitectura, el proyecto y la dirección de obra, sino en el planteo del emprendimiento y también en la inversión: compra del terreno, evaluación, desarrollo y gerenciamiento de la obra, y luego en la operación del edificio. Como lo indica el nombre de nuestra desarrolladora, Integrated Developments, participamos en toda la cadena de valor del proyecto. Ahí encontramos un potencial grande para hacer las cosas mejor y de manera más eficiente.

Terminamos Plaza Alemania en 2019. Es un edificio que entendemos —y objetivamente lo es— el mejor edificio de oficinas de Montevideo por sus características constructivas, su diseño y por el cumplimiento de normas internacionales: seguridad, incendios, vida, medioambientales y más. Desde su operación en 2019, hoy está ocupado en un 80%. Estamos conformes con cómo se ha desarrollado todo, y eso nos dio respaldo para seguir trabajando en Uruguay.

En 2020 comenzamos a evaluar nuevas alternativas. Analizamos varios terrenos disponibles, tanto en la costa como hacia el norte, en Canelones y también en Montevideo. Finalmente, dimos con este predio único de casi siete hectáreas, un punto singular dentro del departamento. Logramos un acuerdo con los propietarios para avanzar.

Ya llevamos casi cinco años de trabajo. Desarrollamos una etapa muy extensa de diseño conceptual que llevó casi dos años. El arquitecto Viñoly estuvo personalmente involucrado, con más de 180 versiones del proyecto. Fue un trabajo muy arduo para llegar a esta obra que para nosotros tiene un valor especial, por ser el último proyecto que diseñó Rafael Viñoly. Desde entonces seguimos adelante y hoy estamos en plena etapa de implementación.

¿Por qué este predio resulta tan atractivo? ¿Qué valor diferencial le encuentra?

Es un terreno de casi siete hectáreas. No hay otro de ese tamaño en la zona, con una conexión natural con los médanos y con la playa que sea comparable. No existe otro predio que tenga esta continuidad sin una calle de por medio. Cuando uno se aleja y mira el mapa desde otra perspectiva, observa la zona y lo que sucede alrededor del Camino de los Horneros, que está a poca distancia hacia el norte; lo que ocurre en torno a los lagos; lo que pasa en Pinar Norte con nuevos proyectos en carpeta; y otros que están después del peaje. Todo eso, sumado a la tendencia natural de la ciudad hacia el este, hace que el potencial del terreno sea bastante evidente. Y lo estamos comprobando.

Para quienes no estamos en este tipo de negocios, sorprende la propuesta de valor: viviendas de alto —o muy alto— precio. ¿Existe realmente un público para este segmento, o es solo una percepción desde afuera?

La coyuntura está en la diferencia entre costo y valor. Médanos está entre los mismos costos de los otros desarrollos que se están comercializando en la zona pero su valor por características extraordinarias, es mucho más alto.

Creo que es una percepción pensar que se trata de un proyecto de “muy alto valor”. Hoy hay desarrollos en la zona que se comercializan a valores por metro cuadrado que no son comparables con este producto, por sus características. No estamos apuntando a algo necesariamente inaccesible. El proyecto va a ganar valor por lo especial del diseño y del terreno, pero hoy muchas de las unidades cuestan lo mismo que una casa en La Tahona, o que un apartamento grande en la zona de los lagos; incluso hay unidades más pequeñas cuyo valor equivale al de un apartamento chico de similar superficie en esos mismos proyectos. Y hemos comprobado que es una buena  opción para quienes valoran la calidad y los edificios diseñados con un alto nivel de cuidado en cada detalle.

La cartelería del proyecto habla de “lujo consciente a orillas del mar”. ¿Qué significa ese concepto?

Es una forma distinta de percibir el lujo. No se trata de una canilla dorada o de un revestimiento ostentoso, sino de vivir de manera más consciente en relación con el medioambiente, en espacios amplios, flexibles y generosos. Por ejemplo, los ambientes tienen 2,90 metros de altura; los dormitorios no miden menos de 3,5 metros por 3,80, y algunos llegan a 4,5 metros de ancho. Todas las unidades tienen frente al mar o fa la laguna, no hay jerarquías en el sentido. Todas las unidades son excepcionales, muy generosas en las vistas.

Los espacios están desarrollados horizontalmente. La unidad más pequeña frente al mar tiene 15 metros de frente y 8 metros de profundidad; son poco profundas y muy anchas, lo que permite abundante luz natural, mayor relación con el jardín y con el entorno. Todo eso es, en definitiva, lo que produce esa otra sensación de lujo: no el lujo exuberante, sino el que surge de vivir en un lugar que te da mucho confort y bienestar.

La propuesta parece poner en valor la cercanía con la naturaleza y el entorno, más que la suntuosidad

Exactamente, esa es la idea: no se trata de suntuosidad. El edificio tendrá casi 13.000 metros cuadrados de cubiertas verdes y jardines en altura. Eso convierte al proyecto en la isla con el techo verde más grande del continente. Cada unidad cuenta con su propio jardín; es como tener un terreno en altura, una porción de tierra elevada, pero al mismo tiempo se libera el suelo, lo que permite generar mucho verde alrededor del edificio, además de lagunas y espejos de agua. Ese espacio se traslada hacia arriba, donde se aprovechan mejor las vistas y todos los beneficios que brindan las áreas verdes en altura.

Este modelo también segmenta al público: quien vive allí debe asumir cierto compromiso con su propio jardín. ¿Implica un trabajo adicional para los residentes?

Es algo que estamos contemplando. El edificio tendrá un equipo dedicado al cuidado de los jardines y al mantenimiento general, de modo que no represente una carga importante para los residentes. De todos modos, es mucho menos trabajo que mantener una casa. Quienes tienen una saben lo que implica: cuidar el jardín, pintar, reparar goteras, arreglar el techo, atender la oxidación de las rejas. Son muchas tareas de mantenimiento que acá estarán cubiertas por el edificio.

Ustedes presentan MÉDANO como uno de los proyectos más cuidadosos con el medioambiente en la región. Pero, para muchos, construir un edificio frente al mar, entre los médanos, es como “la piqueta fatal del progreso” que viene a romper todo: una infraestructura que irrumpe en un ecosistema frágil. ¿Cómo se vincula realmente el proyecto con el entorno natural?

Es una muy buena pregunta, gracias por hacerla, porque nos permite explicarlo. Ante todo, el proyecto está detrás de los médanos; no está entre los médanos ni los toca de ninguna manera. Si bien no siempre es así en otros casos, este proyecto incorpora una serie de estrategias y cuidados para que el impacto sea el menor posible. De hecho, el proyecto termina mejorando el funcionamiento del terreno.

Trabajamos más de un año con la DINACEA, en un proceso muy fructífero incluso para el proyecto, que cambió y mejoró a partir de ese intercambio. Por ejemplo, incorporamos una laguna de 13.000 metros cuadrados que acumula y absorbe el agua generada en el terreno y en el edificio. Eso evita lo que hoy ocurre: la erosión en la playa por el exceso de agua en eventos de lluvia extraordinaria. Con la laguna de amortiguación, eso no va a suceder. En ese aspecto, la situación mejora.

Además, el edificio tiene un impacto visual muy bajo. Está desarrollado en planta baja y pocos niveles, por lo que no se verá desde la playa, se verá muy poco desde la rambla y también muy poco desde las viviendas vecinas. A diferencia de otros proyectos, en ese terreno se podrían haber construido edificios altos, pero no lo hicimos. Viñoly cambió el concepto y diseñó un edificio horizontal, de muy bajo impacto, justamente para cuidar el entorno.

La construcción también es sustentable. El 65% de la estructura es de madera producida en Tacuarembó, proveniente de plantaciones controladas y destinadas a la industria, que se replantan. Eso reduce significativamente la huella de carbono y nos permite llegar a un edificio casi neutro —probablemente no completamente, pero sí muy bajo en emisiones.

A su vez, generamos energía en el propio predio: cerca del 75% del consumo total del edificio —incluyendo las viviendas— se va a producir en el lugar. Con todo esto, es difícil pensar en un proyecto más consciente con el medioambiente que este. Lo digo no desde el rol de desarrollador, sino como responsable del estudio Viñoly en Uruguay, habiendo visto mucha obra propia y de otros colegas internacionalmente. Para nosotros, este será el proyecto más sustentable del continente.

En una zona donde el tránsito ya es complejo, ¿cómo resolvieron el acceso vehicular para residentes, compras, visitas y servicios?

El proyecto tiene una circulación particular: se puede acceder con el auto a cada vivienda, funciona más como una casa que como un edificio con lobby. Esa es una de las ventajas del diseño horizontal que de cualquier manera no tiene. De todos modos, estamos hablando de un promedio de 125 a 128 unidades, una densidad extremadamente baja para un terreno de casi siete hectáreas.

El impacto en el entorno es mucho menor al que podrían generar otros desarrollos posibles en ese mismo predio. En términos comparativos, representa un tercio o un cuarto de la densidad admitida. Incluso si el terreno se fraccionara en lotes del tamaño habitual en las manzanas de Ciudad de la Costa, la densidad resultante sería mayor.

¿A qué público atrae esta propuesta? Mencionaron que cerca del 60% ya está vendido. Uruguayos del exterior, inversores…

Principalmente uruguayos. Ese es el público al que apuntamos de forma directa. Para nosotros es un producto de vivienda permanente, diseñado para vivir todo el año. Desde ya, hay algunos compradores que lo miran como inversión y también aparece un público internacional que lo ve con un uso más estacional o incluso como residencia definitiva a futuro. Hay varios casos, pero no son la mayoría. La mayor parte de los compradores son uruguayos que están planificando su próxima vivienda.

En cuanto al vínculo con la ciudad, ¿qué contraprestaciones u obras de impacto aporta el proyecto al gobierno local y a la alcaldía?

Son varias. Vamos a extender la bicisenda, que hoy llega a unos 300 metros del predio, hasta el cantero central. Es una obra significativa que permitirá conectar El Pinar con Montevideo, Ciudad Vieja y el puerto. Esto se suma a las obras recién inauguradas por la Intendencia en el tramo que faltaba a la entrada de Ciudad de la Costa.

Además, está previsto asfaltar las calles del entorno de la manzana y cumplir con una serie de compromisos con la Intendencia, incluidos los pagos por mayor aprovechamiento y los aportes habituales asociados a este tipo de desarrollos.

¿Y cómo van a resolver el tema del saneamiento?

Hay que hacer una obra de saneamiento hasta el punto de conexión, a cargo del emprendimiento, que permitirá dotar de servicios al predio. En cuanto al abastecimiento de agua, la intervención prevista mejorará la infraestructura existente.

Siempre se dice que, de paso, cuando estos desarrollos incorporan saneamiento, también se benefician los vecinos del entorno. El Pinar, además, es un barrio que no estaba planificado para contar con ese servicio.

Eso va a suceder, y también habrá mejoras en la infraestructura eléctrica: se bajarán transformadores que hoy están elevados y todo el tendido aéreo pasará a ser subterráneo. Además, el emprendimiento cederá una fracción del predio —unos 1.300 metros cuadrados en la punta— para construir un parque público conectado con un acceso consolidado a la playa. Esa obra se suma al resto de los compromisos asumidos.

Ayer realizaron la ceremonia de inicio de obras. ¿Cuál es el proceso de aquí en más? ¿Qué inversión requiere y cuántas personas van a trabajar?

El equipo que participó ayer en el evento es el de nuestro estudio de arquitectura, Viñoly, y está compuesto mayoritariamente por mujeres. En general, es un equipo muy joven, con un promedio de edad cercano a los 30 o 32 años, extremadamente talentoso. Son alrededor de 24 profesionales, todos titulados y con más que suficiente capacidad, que integran nuestra oficina de arquitectura.

Realmente estamos muy entusiasmados con esta capacidad local y queremos seguir desarrollándola. Tenemos planes para que el equipo crezca y continúe formándose de la mejor manera, de modo que podamos seguir trabajando en proyectos tanto en Uruguay como en el exterior, especialmente fuera del sector de servicios.

La inversión es de 100 millones de dólares aproximadamente y movilizaría a unas 400 personas

Sí, en el pico de obra estimamos que trabajarán unas 400 personas.

Durante el evento el presidente Orsi, junto al secretario general de la Intendencia, el director de Industria y el subsecretario de Economía, plantaron algunos árboles como símbolo de reforestación. ¿Eso tiene que ver con la necesidad de sustituir los árboles que tuvieron que sacar? ¿Cómo es la gestión de la vegetación?

Sin duda, el edificio ocupa un espacio y, aunque la huella es menor de lo que podría ser, implicó retirar algunos árboles. Por eso tenemos un plan de reforestación que comenzó con la plantación realizada por el presidente. Vamos a reponer y aumentar la cantidad de árboles que había originalmente.

El plan incluye especies nativas, lo que permitirá mejorar la composición vegetal del terreno, ya que allí había especies invasoras. De este modo, la obra va a dotar al predio de una vegetación más acorde a la que tenía en su estado original.

¿Alguna reflexión final?

Tal como señaló Román [Viñoly] en la presentación, para nosotros este proyecto significa mucho más que un compromiso de desarrollo inmobiliario. Es la última obra de Rafael Viñoly, el arquitecto uruguayo de mayor relevancia internacional, cuya trayectoria dejó una marca profunda. Él siempre regresaba al país, hizo aquí su casa y mantuvo un vínculo constante con Uruguay, buscando aportar ideas que impulsaran su desarrollo. Que Román continúe este camino responde justamente a ese espíritu: la necesidad de continuar y honrar ese legado.

Es un proyecto muy bueno para el departamento y para ese terreno. Ese reconocimiento es lo que motivó el apoyo para gestionar el proyecto y generar las condiciones que permitan concretarlo. No es el camino más sencillo: lo más fácil sería levantar doce o veinte torres de altura, proyectos más simples y conocidos. Este, en cambio, es complejo, exigente y desafiante de ejecutar. Hubo una visión clara de entenderlo así y un compromiso firme para acompañar su realización tal como fue concebida.